Возвращение на землю

КОЛИЧЕСТВО, НЕ ПЕРЕШЕДШЕЕ В КАЧЕСТВО

Юридически приватизация земли и реорганизация сельхозпредприятий началась после выхода Указа президента №323 от 27.12.91 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», предусматривающего разграничение и приватизацию земель колхозов и совхозов при их реорганизации. Во исполнение этого документа правительство издало постановление №86 от 29.12.91 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», в котором были обозначены права будущих владельцев земельных долей и определялся порядок приватизации земли.

Для практической реализации преобразований в каждом колхозе и совхозе предусматривалось создание комиссий в составе представителей местных органов власти, администрации хозяйств, трудовых коллективов, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе, органов Госкомимущества. Комиссии проводили разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность.

Был определен порядок определения земельного и имущественного паев. Размер имущественного пая устанавливался в соответствии со стажем работы в хозяйстве и средней заработной платой, а земельной доли — по средней районной земельной доле, то есть не должен был превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.
Владелец пая должен был подать во внутрихозяйственную комиссию заявление с указанием формы использования — передачи своего надела в качестве учредительного взноса в сельхозпредприятие или получение земли для организации крестьянского хозяйства.

Из почти 26 тысяч колхозов и сов-хозов (по состоянию на 1990 г.) было создано 5,5 тыс. акционерных обществ, почти 7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11,6 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, а также государственные унитарные и муниципальные предприятия.

Вот некоторые данные, которые привел в своем докладе на научно-практической конференции «Земельная реформа: проблемы и решения» первый вице-президент Российской ассоциации частных землемеров, руководитель Комитета Российского земельного союза по земельному законодательству, землепользованию и земельным отношениям Валерий Алакоз.

В результате земельных преобразований, проведенных в 1991—1998 годах, 43,6 млн граждан бесплатно переданы 8,3 млн га земель под сады, огороды, строительство жилья, для ведения личных подсобных хозяйств и дачного строительства. Средний размер земельных участков личных подсобных хозяйств вырос с 0,19 га до 0,36 га, а для садоводства с 0,06 га до 0,08 га.
12 млн работников бывших колхозов и совхозов, сельских пенсионеров и работников социальной сферы на селе стали собственниками земельных долей, получив в среднем по 10 га продуктивных земель.

Сформирован значительный слой крестьянских хозяйств, в распоряжение 270 тыс. крестьянских семей передано 13,8 млн га земель.

Всего в собственность граждан за эти годы передано 138 млн га или 63% всех сельскохозяйственных угодий страны.
Органам местного самоуправления из земель бывших колхозов и совхозов переданы в ведение земли 153,3 тыс. сельских населенных пунктов с прилегающими территориями на общей площади 36,4 млн га, необходимые для развития и обеспечения личных подсобных хозяйств кормовыми угодьями.

Права граждан были зарегистрированы на большую часть земельных участков. Документы, удостоверяющие права на землю, выданы по состоянию на 01.01.1999 года 35 млн граждан.

Отметим, что за этот период был принят и вступил в силу еще целый ряд указов президента, постановлений правительства и других руководящих документов, возлагавших основные обязанности по реализации программы реформирования сельхозпредприятий и приватизации земли на органы местного самоуправления и на руководителей самих предприятий. Отсутствие достаточного опыта в проведении подобных преобразований и четкого законодательства, регламентирующего все направления реформирования сельхозпредприятий, массовая коррупция в органах местного самоуправления и желание руководителей районов и предприятий любой ценой сохранить контроль над собственностью реформируемых колхозов и совхозов, в том числе над землей, привели к тому, что главами районных администраций в течение нескольких лет было издано огромное количество взаимо-исключающих постановлений, распоряжений и иных нормативно-правовых документов, в немалой степени способствовавших тому, что на один и тот же участок порою выдавалось несколько свидетельств о праве собственности.

В 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное «владение, пользование и распоряжение землей». Президент Владимир Путин назвал тогда этот документ «каркасом полноценного земельного законодательства». Утвержденный позже закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешил покупать и продавать землю всем желающим резидентам России. Были определены правила оборота земель, использования земельных долей, полученных в результате реорганизации колхозов и совхозов, условия получения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Наконец, 5 января 2005 года вступил в силу закон о переводе земель из одной категории в другую.

НЕ ИСПОЛЬЗУЕШЬ — ОТБЕРЕМ

Однако накопленная за годы реформ нормативно-правовая база земельных взаимоотношений вызывает множество нареканий и дает массу возможностей для злоупотреблений. Об этом на прошедшем 4 декабря минувшего года заседании Совета безопасности РФ говорил Дмитрий Медведев: «Действующая законодательная база, это хорошо известно, создает благодатную почву для многочисленных правонарушений, как результат, мы получаем неконтролируемое и нерациональное использование сельхоз-угодий». Президент, в частности, напомнил, что поручение об оценке кадастровой стоимости сельхозземель, данное правительству еще в 2002 году, так и осталось невыполненным. В октябре 2009 года Дмитрий Медведев дал указание разобраться с неэффективными собственниками земель сельхозназначения и проанализировать ситуацию с невостребованными земельными паями. «Эту работу нужно ускорить, все необходимые законодательные акты по этому поводу принять», — сказал президент. По итогам анализа он поручил подготовить всеобъемлющий документ под названием «Основы государственной политики использования земельных ресурсов».

Практически одновременно был дан ход законопроекту об обороте земель сельхозназначения. В случае принятия и вступления в силу, он позволит изымать у владельцев земли, длительное время не используемые по назначению. После реквизиции они будут продаваться муниципальными властями с публичных торгов, а деньги пойдут в местные бюджеты.

Действующее законодательство уже сегодня позволяет изымать неиспользуемые земли, но в реальности норма практически не работает. Однако под занавес уходящего года районный суд города Черняховска Калининградской области вынес беспрецедентное для современной российской практики решение, передав два пустующих участка земель сельхозназначения общей площадью около 400 га в областную собственность. На данный момент в регионе не используется свыше 30 тыс. га земли. Областное правительство готовит документы для ее отчуждения у нерадивых собственников. Всего это около 4 тыс. дольщиков. Почти 80% участков на данный момент поставлены на кадастровый учет. Судебные иски по ним будут поданы в ближайшее время. Те участки, которые уже перешли в региональную собственность, планируется передать в аренду сельхозпроизводителям. По закону через пять лет их можно будет выкупить.

ПОДЕЛИЛИ, ПРОСЛЕЗИЛИСЬ

В 1991 и 1992 гг. бывшие колхозники получили право собственности на землю, но лишь немногие из них распорядились своим правом на земельные доли и оставили землю себе, закрепив свое волеизъявление, как требовалось, в письменной форме. Некоторые из них впоследствии стали фермерами. Основная же масса, а по некоторым оценкам это более 90%, этого не сделали, и по факту их участки остались в пользовании организаций, где они работали.

В итоге земля постепенно, а потом все быстрее и быстрее стала переходить в руки новых собственников. Вплоть до последнего времени это по большей части осуществлялось двумя способами: путем скупки земельных паев (почти всегда по заниженной, а в целом ряде случаев просто по бросовой цене) и путем использования всевозможных методов криминального отъема (от банкротства сельхозпредприятий и махинаций с реестрами до бандитских наездов ЧОПов и неформальных структур, подконтрольных заинтересованным лицам и организациям). При этом чиновники зачастую помогали и помогают рейдерам «дербанить» и громить село. В итоге объявлены несостоятельными около десяти тысяч бывших колхозов и совхозов. Заброшены 13 тыс. сел, а в 47 тыс. осталось всего от одной до десяти семей. На начало 2008 года было невозможно найти владельцев 20% земельных долей. А это 7 млн га.

По словам Дмитрия Медведева, сегодня более 30 млн га сельхозугодий не используются, в результате чего за последние десятилетия посевная площадь сократилась более чем на треть.

Не менее впечатляющими выглядят данные Счетной палаты (Протокол № 51к от 29.12.06 г.). Согласно им, только по Московской области за период 2004—2006 гг. переведены только под ИЖС 6578 га земель сельскохозяйственного назначения. В этот же период произошло снижение посевных площадей на 283 тыс. га (на 38%), а вообще не обрабатывалось (то есть заброшено) в области уже 60% сельхозугодий (600 тыс. га из 1077 тыс. га по данным статистики на январь 2006 г.). В Минсельхозе Московской области в 2007 году отчитались всего 30% сельхозпредприятий области, то есть 70% предприятий на указанный период уже не вели никакой профильной деятельности, а, скорее всего, просто торговали землей.

Согласно вышеуказанному отчету СП, действующее законодательство позволяет вести застройку земель сельхозназначения без перевода в земли поселений путем изменения разрешенного вида использования — под дачное строительство. Это означает, что фактическое количество выведенной таким образом из производства сельскохозяйственной земли оценить вообще нереально, ввиду недостоверности данных Минсельхоза и Росне-движимости, которую установила Счетная палата.

7 декабря 2009 года коллегия СП РФ рассмотрела заключение на доклад правительства Российской Федерации о реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008—2012 годы в 2008 году. На коллегии было отмечено, что анализ состояния и использования земель, закрепленных за подведомственными Минсельхозу предприятиями и учреждениями, проведенный по результатам состоявшихся в 2004—2008 годах контрольных мероприятий Счетной палаты, показывает, что земельные ресурсы, прежде всего сельскохозяйственные угодья, используются неэффективно. Снижается почвенное плодородие, растут масштабы опустынивания и заболачивания, мелиорированные земли выводятся из сельскохозяйственного оборота. Федеральные наделы часто незаконно используются местными властями и компаниями, при этом министерство, в чьем ведении они находятся, в большинстве случаев даже не пытается их изъять, в результате чего бюджет несет значительные потери.

Основная масса нарушений, по мнению СП, происходит из-за несовершенства действующего законодательства. Так, Земельный кодекс запрещает переводить особо ценные сельхозугодья в другие категории, но в законодательстве не прописано, какие именно земли считаются таковыми. В результате только в Московской области региональные власти разрешили перевести более 18 тыс. га. Закон позволяет реквизировать незаконно переданные и неэффективно используемые земли через суд, но ни в одном из регионов, где Счетной палатой проводились проверки, у недобросовестных землепользователей участки изъяты не были.

В свою очередь, члены консультационного совета при Минсельхозе предложили ряд мер для улучшения использования земель сельхозназначения. По их мнению, необходимо создать систему комплексного мониторинга земель. «В 2010 году провести инвентаризацию и поставить на кадастровый учет земли сельхозназначения в большинстве регионов страны для выявления истинной картины по их наличию, принадлежности, составу, качеству и фактическому использованию», — отмечается в сообщении министерства.

По словам главы ведомства Елены Скрынник, министерство совместно с депутатами подготовило три законопроекта, в том числе поправки в законодательные акты РФ по совершенствованию оборота земель сельскохозяйственного назначения. «Три основных закона, которые будут регулировать земельные отношения, дадут возможность сельхозтоваропроизводителям использовать земли в качестве самого лучшего инвестиционного инструмента для обеспечения получения кредитных ресурсов», — считает Елена Скрынник.

КОМПРОМИСС ИЛИ ЛАЗЕЙКА ДЛЯ МАХИНАЦИЙ

В 2008 году президент Медведев наложил мораторий на продажу федеральных земель, находившихся в распоряжении госорганов и не использующихся для их нужд, для последующей ревизии и передачи Фонду содействия развитию жилищного строительства. А поскольку, по словам вице-премьера Александра Жукова, «земельные ресурсы для жилищного строительства в большинстве городов практически исчерпаны», то фонд должен стать основным потребителем и пользователем участков, как правило, плохо используемых различными федеральными структурами, расположенных вокруг городов или даже внутри городской застройки.
В декабре минувшего года Владимир Путин на встрече с главой фонда Александром Браверманом указал на то, что ветхое жилье не должно заселяться, оно должно сноситься, а земля продаваться. Если земли «пустить в оборот по линии вашего ведомства, то мы могли бы строить жилье, снижать цены и минимизировать расходы», — сказал премьер. Глава фонда заверил, что соответствующий механизм разрабатывается. Александр Браверман также сообщил, что ФРЖС начал взаимодействие с ВЭБом по инфраструктурным кредитам. «Это единственный институт развития, который может предоставлять реальные деньги под инфраструктуру и под кредитование строительства предприятий по производству стройматериалов», — сказал он. По словам Бравермана, в наступившем году на землях фонда будет построено 12 млн кв. метров жилья. В 2012 году ФРЖС рассчитывает возвести на своих землях 30% всего жилья экономкласса. Предполагается, что себестоимость возведения домов по типовым проектам не будет превышать 25 тыс. рублей за 1 кв. м, а земля и инфраструктура добавят к ним не более 20%. Кроме того, фонд гарантирует определенное финансовое обеспечение реализуемых проектов, обещая выкупать до 25% от общего количества жилых помещений при многоэтажной и до 35% при малоэтажной застройке в том случае, если новое жилье не найдет своего покупателя на открытом рынке.

23 декабря 2009 года Государственная дума в третьем чтении приняла закон, откладывающий введение в действие запрета на принятие решений об использовании земельных участков и выдачу разрешений на строительство без документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. Документ переносит с 1 января 2010 года на 1 января 2012 года вступление в силу ряда положений федерального закона, касающихся, в частности, предоставления под строительство государственных и муниципальных земельных участков, а также выдачи разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. На два года переносятся положения действующих законодательных актов, касающиеся включения земельных участков в границы населенных пунктов или их исключения из этих границ до утверждения генеральных планов городских округов и поселений, схем территориального планирования муниципальных районов. Откладывается и вступление в действие положений, касающихся изменения границ населенных пунктов.

Напомним, осенью минувшего года в своих комментариях к тогда еще законопроекту глава государства призвал ужесточить меры для тех, кто не начал заниматься оформлением документов территориального планирования. Более того, предлагалось рассмотреть вариант документа, согласно которому сроки продлеваться не будут.

Похоже, компромисс найден, но участники рынка получили через комментарии ясное представление о том, как настроен президент. Генеральный директор коммуникационной группы «Земер» Илья Терентьев считает, что «теперь и бизнес, и региональные власти начнут более ответственно и оперативно относиться к исполнению ФЗ».

Президент и законодатели также продлили на два года срок приобретения земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости по ценам субъектов РФ. На тот же срок продлевается переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками организациям и гражданам, являющимся собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений. Юридическим лицам, являющимся собственниками линий электропередач, связи, трубопроводов, дорог, железнодорожных линий и других линейных объектов, в отношении расположенных под ними земельных участков сроки переоформления прав продлеваются до 1 января 2015 года.

Таким образом, предприятия и промышленные объекты получили еще 24 месяца на льготную приватизацию земли. Генеральный директор «земельных дел конторы» Илья Свиридов считает, что «с приватизацией земли за последние годы прослеживается положительная динамика. Например, сегодня в Москве в частной собственности находится 140 участков земли под промышленными зданиями и сооружениями (из приблизительно 100 тыс.). При условии продления периода льготной приватизации до 2013 года уже в 2010 году можно было бы ожидать порядка 100 новых сделок».

Что касается общей статистики, то на сегодняшний день в России по-прежнему доподлинно неизвестно, сколько земли находится под промышленными предприятиями, соответственно нет полных, объективных и достоверных данных и сколько она стоит. По оценкам РСПП, сделанным еще в 2002 г., стоимость всей земли, подлежащей выкупу предприятиями, превышает 100 млрд долларов.

РЫНОК ЗЕМЛИ: ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Ситуация с рынком купли-продажи земли в 2009 году в России развивалась, как и в других секторах, разнонаправленно и довольно хаотично. Под влиянием кризиса в первой половине года спрос на крупные участки почти полностью исчез. С рынка ушли спекулянты, на которых приходилось до 80% сделок. В качестве новой тенденции, по мнению аналитиков, следует выделить появление ранее не имевшего примеров в Московской области и за ее пределами первичного розничного рынка экономкласса или поселков с участками без подряда. Более 75% из них — экономкласс со стоимостью сотки от 20 тыс. рублей. Наиболее гибкие и передовые землевладельцы по достоинству оценили эту тенденцию и к концу года имеют уже по 10—15 подобных проектов и более, наладив стабильный финансовый поток. Землевладельцы-«консерваторы» продолжают ждать лучших времен и надеяться на возрождение рынка крупных участков. Их деятельность на рынке практически не заметна.

За последние полгода в ряде регионов Центрального федерального округа объем предложения изменился в разы, констатируют аналитики группы компаний «Партнеры Земли». Причем в одних регионах наблюдался резкий рост этого показателя, а в других — не менее существенные темпы падения. Так, в Ярославской области за полгода зафиксирован рост предложений в 5,6 раза, на данный момент на продажу выставлено около 9 тыс. га. Более чем вдвое за полгода вырос объем предложений земли во Владимирской и Липецкой областях, достигнув 7,6 тыс. га и 4,2 тыс. га соответственно. Меньшими темпами увеличивался объем предложений в Брянской области: на 20% до 4,3 тыс. га.

В то же время есть ряд регионов, где объем предложений значительно упал. На 20% — до 27,6 тыс. га — снизился объем предложений в Тульской области. В Воронежской области количество предлагаемых гектаров уменьшилось в 6,5 раза — до 2,9 тыс. га, а в Орлов-ской — в 11,2 раза до 5,3 тыс. га.

По итогам года поведение продавцов земли в регионах продолжает оставаться хаотичным и не подчинено какой-то общей тенденции. Каждый землевладелец действует исходя из оценки своего собственного финансового состояния и перспектив местного рынка.
Вместе с тем целый ряд специалистов считает, что к потребителю постепенно возвращается уверенность в завтрашнем дне, а инвесторы задумываются о реализации новых бизнес-проектов. «Если не случится никаких форс-мажоров в макроэкономике, — говорит вице-президент ГК «Партнеры Земли» Юрий Сорокин, — то вполне можно ожидать активизации покупательского спроса на участки без подряда и возобновления роста цен». В этом случае, по его мнению, за 2010 год цены могут подняться в пределах 10%.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КРИМИНАЛ
Земельный передел всегда был криминогенен и достаточно кровав. Рейдеры и всевозможные теневые структуры, многие из которых впоследствии стали весьма респектабельными и уважаемыми, никогда не были щепетильны в выборе средств для достижения поставленных целей. Не стал исключением и минувший год. В ноябре руководитель Следственного управления при Прокуратуре РФ по Московской области Андрей Марков рассказал о том, что в Подмосковье отмечается резкий рост преступлений, связанных с незаконным оборотом земли и лесного фонда. «Число преступлений в данной сфере увеличивается, причем объектами преступных посягательств все чаще становятся земли лесного фонда и сельскохозяйственного назначения, а также земельные участки, находящиеся в федеральной собственности», — сказал Марков. По его словам, рост преступлений, связанных с мошенничеством в земельной сфере, обусловлен «сокращением количества свободных земельных участков, разрешенных к использованию под жилищное строительство и расположенных вблизи инженерных коммуникаций в Московской области». Всего же по России за 2009 год зарегистрировано более 1000 правонарушений, предметом преступного посягательства которых являются земельные участки. Аналитики отмечают, что на фоне несовершенного земельного законодательства, слабого госконтроля, высокой коррупционности и криминализованности земельных отношений данные процессы выглядят вполне закономерно.

БЕСХОЗНОЕ НАЦИОНАЛЬНОЕ ДОСТОЯНИЕ

На исходе первого десятилетия XXI века в самой большой стране мира никто толком не знает, сколько и какой конкретно земли она имеет. Земельными вопросами, так или иначе, ведают шесть министерств и ведомств, региональные и муниципальные власти, руководители предприятий и организаций. За истекшие с момента начала реформ годы на всех уровнях и вертикалях, по линии разных профильных и непрофильных учреждений принято огромное количество законов и подзаконных актов, касающихся земельных вопросов. В итоге в государственном масштабе земельный вопрос пришел в крайне разрегулированное состояние. Точного земельного кадастра с подробным перечнем всех имеющихся в наличии земель, их принадлежности, состояния и стоимости нет. Нет подобных документов и в профильных ведомствах. Запутанное, противоречивое, а часто лишь декларативное земельное законодательство, отсутствие подробных данных, а также надлежащего контроля со стороны государства порождают, с одной стороны, ведомственную неразбериху, способствующую утрате и гибели уникальных земельных и лесных ресурсов страны, а с другой — широкомасштабнейшую коррупцию, злоупотребления и преступления внизу, на самой земле. Результат налицо.

лодородные земли стоят заброшенными, а деревни и села продолжают деградировать и вымирать. Сотни некогда хозяйств-миллионеров вблизи крупных городов и коммуникационных центров уничтожены, а земли перепроданы и либо застроены коттеджами, либо просто удерживаются лендлордами до лучших времен. Земля практически не используется как инвестиционный инструмент. Она крайне недооценена как ресурс и в «непроходных» местах, по большому счету, вообще никому не нужна. Экономическая отдача от земли как от национального достояния в России на сегодняшний день крайне мала, а какая-либо стратегия в этом направлении отсутствует.

Состояние дел на каждом из направлений, в каждом из сегментов земельных отношений, правовой и экономической деятельности требует более активного вмешательства государства. Чтобы навести порядок в этой сфере, необходимо создать всеобъемлющее, последовательное, системное земельное законодательство, разработать четкую и обоснованную концепцию и программу реализации земельной политики и вместе с тем — стимулировать дальнейшее развитие земельного рынка и его инфраструктуры. Государство отыгрывает утраченные ранее позиции, когда оно покинуло практически все сферы экономики, пустив на самотек многие жизненно важные для страны процессы. Судя по той активности, которую мы наблюдали на исходе прошлого года, возвращение на землю не за горами.