Призрачный берег

Еще два-три года назад главными покупателями за пределами своей страны считались жители Великобритании: на их долю приходилось порядка 80% сделок. С тех пор ситуация кардинально переменилась: российские инвесторы прочно укрепились на европейском и азиатском рынках. Согласно данным Kvadroom Property Group, число сделок по покупке домов, заключенных нашими соотечественниками, составляет порядка 50% от общего числа. Более того, несмотря на текущие экономические неурядицы в России, доля инвесторов из нашей страны продолжает нарастать. Если большинство иностранных инвесторов в кризис сократили долю покупок — в среднем на 15%, то отечественные покупатели демонстрируют стабильность в своих предпочтениях.

В условиях мирового экономического кризиса у инвесторов появилась возможность купить объекты недвижимости за рубежом по выгодной цене — стоимость жилья во многих странах упала на 20—30%. И соотечественники активно ею пользуются. Сегодня на рынок зарубежной недвижимости выходят новые игроки. Это люди, которые либо копили деньги, либо получили в свое распоряжение некоторую сумму — например, от продажи принадлежавшей им дачи или недвижимости в одном из российских городов — и хотели бы воспользоваться моментом. Они интересуются недорогим жильем. Так, для Испании это сумма до 120 тыс. евро, для Болгарии — до 40 тысяч.

Одновременно заморский шопинг становится все более сложным. Если раньше инвестор ориентировался на конкретное государство, то сегодня важно проявлять внимание к регионам. Цены могут существенно различаться даже на соседних побережьях. При этом свирепствующий по миру кризис заставляет внимательно следить за рыночной конъюнктурой. Объекты, которые вчера продавались втридорога, сегодня можно приобрести со значительным дисконтом.

САМАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНАЯ

Бывшие страны советского блока лидируют среди предпочтений вовсе не из ностальгических соображений. Просто ценовые предложения там были значительно выгоднее, чем у традиционных стран — членов Еврозоны. Потому наименее богатые российские инвесторы традиционно стремились в этот регион. Показателен пример Черногории. Стоило ценам начать увеличиваться по отношению к соседним государствам, как ее популярность стала снижаться. В свое время Черногория была чуть ли не самой популярной страной для приобретения курортной недвижимости, политика оправдывала себя: с 2006 года цены на недвижимость повышались примерно на 40% в год.

До последнего времени рынок недвижимости Черногории был ориентирован в основном на недорогие дома экономкласса: по официальным данным, 85% объектов приобреталось иностранцами для личного пользования. Сегодня отмечается противоположная тенденция: страной заинтересовались крупные международные девелоперы, которые намерены развернуть строительство люксовых объектов. «На текущий момент с оператором Four Seasons подписан договор управления будущей гостиницей в составе проекта Porto Montenegro, оператор Aman Resorts открыл первую очередь реконструированного отеля «Свети Стефан», в Будве функционирует отель сети Iberostar, подписаны соглашения по будущим проектам с сетями Hilton, Kempinski и Banyan Tree, — рассказывает директор по развитию бизнеса в жилой и гостиничной недвижимости Knight Frank Игорь Роганович. — Другие операторы отелей уровня 5 звезд, такие как Hyatt, Fairmont Raffles, Jumeirah, Marriott, Morgans Hotels, Rezidor, Starwood, также проявляют значительный интерес к участию в курортных проектах в Черногории».

Естественно, что с началом экономического кризиса было зафиксировано некоторое падение цен, однако оно оказалось несущественным. «Например, стоимость апартаментов в небольшом историческом городке Биеле в клубном комплексе (в доме шесть апартаментов, площадь — от 38 до 69 кв. м), расположенном в 50 метрах от моря, варьируется от 1600 до 1900 долл. за кв. метр», — говорит руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова. Двухкомнатные апартаменты в курортном поселке Дженовичи обойдутся в 200–250 тыс. долларов. Таким образом, цена зафиксировалась на уровне 2008 года.

В недалеком будущем черногорским властям придется всерьез побороться за покупателей. «Черногория — одна из немногих европейских стран, где допускается приобретение частными нерезидентами как коммерческой недвижимости, так и участков под застройку, — рассказывает Игорь Роганович. — К этому добавляется невысокий налог: 3% — на сделку и ежегодный на собственность — от 0,08 до 0,8% в зависимости от местоположения, общей площади и типа объекта». При этом стоит ожидать дальнейших законодательных послаблений — правительство Черногории постоянно подчеркивает важность туристической отрасли и поиск путей повышения ее эффективности. «В свете текущей экономической стабилизации мы ожидаем повторного бума спроса на недвижимость в стране», — резюмирует Елена Некрытова. Сговорчивость местных властей объясняется сложностями в отношениях с крупными инвесторами. Серьезной проблемой, которая встает перед элитными застройщиками, является неразвитость инфраструктуры: в Черногории довольно плохо отлажены транспортные и технические сети. В кризис многие из крупных проектов вообще оказались заморожены.

Болгария испытывает похожие сложности. По оценкам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, общее падение цен на рынке в 2009 году составило порядка 30%. Например, квартира с видом на залив Солнечный берег сегодня встанет примерно в 60—70 тыс. долларов. До кризиса подобные объекты торговались примерно по 100 тыс. долларов. «Такое падение связано с огромным количеством новостроек в районе», — отмечает президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Быстрого возрождения болгарского рынка недвижимости ждать не стоит — крупные девелоперы осоо не интересуются этой страной. Кроме того, в Болгарии куда острее ощущается недостаток инфраструктуры. Неудивительно, что популярность Болгарии среди ушлых российских инвесторов стабильно находится на устойчиво высоком уровне. Среди стран Средиземноморья наибольшую устойчивость к кризисным тенденциям проявила Сербия. По данным Максима Клягина, в 2009 году цены на жилье упали здесь не более чем на 10%. Например, квартиру в многоэтажке на горнолыжном курорте Златра сегодня можно купить за 50—60 тыс. долларов, а вилла в Сомборе обойдется в 200—250 тыс. долларов. В целом рынок недвижимости Сербии выглядит довольно стабильным: спад за время кризиса оказался совсем незначительным. Как следствие, и интерес российских инвесторов к стране оказывается весьма умеренным.

СТАРЫЕ ГЕРОИ

В традиционных европейских странах соотечественники также ищут предложения подешевле или, наоборот, концентрируются на дорогих приобретениях. Недвижимость средней ценовой категории проигрывает в глазах россиян по сравнению с соседними постсоциалистическими государствами. Показательно падение интереса к некогда популярному Кипру. По данным земельного департамента Кипра, в 2008—2009 годах на долю российских граждан приходилось порядка 30% сделок купли-продажи недвижимости. В целом цены на первичном рынке просели лишь на 15—20%, падение на вторичном составило порядка 30%. Но этого оказалось недостаточно, чтобы поддержать интерес к острову. За прошедший год объемы продаж жилых объектов на острове существенно сократились. В 2009 году иностранные покупатели приобрели на острове1761 объект. Это на 73,5% меньше, чем в 2008 году. При этом дома экономкласса сейчас фактически не продаются.

Зато в период стагнации на Кипре куда большей популярностью пользуется элитная недвижимость, которая предполагает пешую доступность моря, охрану, консъерж-сервис и возможность передать объект недвижимости управляющей компании и получать стабильный доход от сдачи в аренду. Девелоперы охотно реагирую на изменение структуры спроса — на острове появляется значительное число объектов принципиально нового уровня. «Например, гольф-курорт Aphrodite Hills, комплекс Acamas Bay Villas», — перечисляет руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Сегодня, по оценкам международных риелторских контор, апартаменты в пешей доступности от пляжа в южной части Пафоса обойдутся в 150—200 тыс. долларов. Такой уровень цен соответствует примерно 2007 году. «У Кипра всегда был и есть свой покупатель, но говорить о массовом спросе довольно сложно, — резюмирует генеральный директор «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина. -— Вкладывать средства в кипрскую недвижимость можно, поскольку цены там держатся достаточно стабильно, но говорить о существенном росте в дальнейшем пока не стоит». Зато в континентальной Европе у потребителей выбора больше.

Наиболее интересные возможности открываются перед покупателями недвижимости в Калабрии, на юге Италии. Стоимость апартаментов, расположенных в двух километрах от моря, там начинается с 53 тыс. долларов.

Интересно, что на большинство строящихся объектов в этом регионе распространяется рассрочка, а на уже построенные предоставляется кредит под 3,85—4,2% годовых», — отмечает Наталья Завалишина. В свою очередь, вилла в городе Пиццо обойдется в 220 тыс. долларов, а квартира в Скалея — в 59 тыс. долларов. Стоит обратить внимание и на города Тропеа и Иска. Виллу там можно купить за 192 тыс. долларов, а двухкомнатные апартаменты — за 69. По данным «МИЭЛЬ DPM», содержание недвижимости относительно недорого: в среднем это обходится в 1000 евро в год. Существенный дисконт на юге связан прежде всего с крайне низко развитой инфраструктурой всего региона. Развитие рынка недвижимости итальянского юга началось всего несколько лет назад — до недавнего времени в регионе фактически не велось строительство. На севере Италии цены выше в три-четыре раза. Апартаменты в Сан-Ремо или Венеции будут стоить не меньше 220 тыс. долларов.

В Испании покупка недвижимости сегодня тоже будет довольно выгодной, ведь кризис опустил цены на 30%. Но поживиться смогут в основном инвесторы с неплохими деньгами. Большинство жилых объектов в стране относится к люксовому сегменту: цены на самые дешевые апартаменты в прибрежной линии Коста-Бланка начинаются от 170 тыс. долларов. Вилла же в пригороде Барселоны будет стоить порядка 2 млн долларов. В регионе есть и свои плюсы: приобретенная недвижимость дает право на беспрепятственное оформление шенгенской визы, а условия получения ипотечных кредитов под 3–4% годовых в Испании очень простые. «Содержание объектов также не будет дорогим: плата за коммунальные услуги квартиры в прибрежном районе достигает порядка 150 евро в месяц», — уверяет Наталья Завалишина.

ХОЖДЕНИЕ ЗА ТРИ МОРЯ

Более далекие регионы традиционно пользуются относительно меньшей популярностью, прежде всего из-за географической отдаленности. Но выгодные цены заставляют наших соотечественников все чаще посматривать «за океан». Так, недвижимость в Юго-Восточной Азии получила популярность еще в 2006 году — именно тогда ее стали активно скупать европейцы. Особым вниманием пользовались Малайзия, Индонезия, Таиланд и Вьетнам. Бум постепенно сошел на нет, однако сегодня эксперты отмечают вторую волну существенного повышения спроса на жилье в этих странах. Жилье в Юго-Восточной Азии пока не пользуется особой привлекательностью для крупных инвесторов — в основном люди покупают недвижимость для собственных нужд. Это неудивительно — квартиру в приморском районе Таиланда сегодня можно приобрести за 40—50 тыс. долларов, вилла на берегу моря обойдется в 100—700 тыс. долларов.

В Таиланде в силу существенно более негативного влияния кризиса на экономику страны в целом по-прежнему сохраняется тенденция к коррекции цен. Но сама процедура покупки значительно сложнее. «Стоимость жилой недвижимости в стране по итогам III квартала 2009 года снизилась к уровню аналогичного периода 2008-го на 18,4%, при этом снижение цен за III квартал минувшего года составило к уровню II квартала 13,5%», — поясняет Максим Калягин. Однако купить квартиру здесь не так-то просто: для приобретения участка необходимо зарегистрировать акционерное общество, которому будет официально принадлежать земля. Но и тут придется подыскать себе в партнеры тайца: иностранец не может владеть более чем 49% акций любого предприятия. И способ застраховать свои вложения от недобросовестных местных партнеров пока всего один: 49% акций должны быть привилегированными, дающими дополнительные рычаги управления компанией.

Серьезную конкуренцию Таиланду составляет Индонезия. В 2007 году здесь начался строительный бум: по официальным данным, объем предложений увеличился в три раза. По состоянию на III квартал 2009 года, общий объем квартир в Джакарте достиг 74920 единиц. Такой прирост, естественно, удерживает цены на довольно низком уровне. Однако жилье в Индонезии все же значительно дороже, нежели в соседнем Тае. Апартаменты с двумя спальнями и двумя ванными комнатами в центре Семинияка (Бали) — 295 тыс. долларов. Виллу в Табанане, на Северо-Западном побережье (с участком 600—700 кв. м) можно купить за 355 тыс. долларов. Главный минус Индонезии аналогичен с тайским — законодательство: иностранцам здесь запрещено владеть недвижимостью.

В иных государствах Юго-Восточной Азии рынок демонстрирует устойчивые тенденции к росту. Так, в Малайзии, согласно данным исследований специалистов Knight Frank, по итогам II квартала 2009 года (данные за III квартал пока не опублико-ваны) к аналогичному периоду 2008-го рост цен составил 3,7%, в Индии — 2,2%. Позитивные прогнозы превалируют и относительно ситуации на рынке недвижимости Вьетнама. «В частности, эксперты ожидают, что рынок здесь начнет восстанавливаться уже во втором полугодии 2010 — начале 2011 года», — говорит Максим Калягин. Сегодня, по его данным, цены на квартиры в крупных вьетнамских городах начинаются от 20 тыс. долларов, а за 50 тыс. долларов можно купить уже меблированные апартаменты в элитном, по местным меркам, районе.

СМЕЩЕНИЕ РИСКОВ

Большая часть инвесторов из России как минимум в ближайшие год-два будет искать счастья именно в Европе. Несмотря на стремительный рост азиатских рынков, они вызывают недоверие многих экспертов. «Это слишком неустойчивые регионы, может начаться резкое падение — сегодня мы не рекомендуем своим клиентам приобретать недвижимость в Юго-Восточной Азии», — комментирует Елена Некрытова. Но уже через несколько лет интерес покупателей может существенно сместиться. Инвесторы хорошо усвоили урок, полученный ранее на относительно стабильном Ближнем Востоке: лавинообразно развивавшийся рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах после кризиса показал столь же стремительное падение, после которого даже появилось расхожее выражение «дать Дубая». В III квартале 2009 года цены на недвижимость в Дубае упали более чем на 60%. С рынка мгновенно стали уходить крупные инвесторы, а иностранные компании свернули все свои проекты. В ответ на это, правительство ОАЭ подготовило законопроект, по которому инвесторы могут выйти из сделок, лишь представив справки о собственной финансовой несостоятельности. Однако вряд ли такая мера поддержит рынок — эксперты прогнозируют его частичное восстановление не раньше 2012 года.
А ведь еще несколько лет назад девелоперы активно рекламировали регион, как наиболее устойчивый. Сегодня Греция и Испания, пользующиеся популярностью среди отечественных покупателей, стоят на гране полного экономического коллапса. И гарантированно утверждать, что цена на недвижимость там в среднесрочной перспективе не снизится, не возьмется ни один инвестор. Раз так, то и принимать решения о сделках предстоит, исходя из текущих рисков, а не заверений продавцов о долгосрочном росте ценности активов. Понятно, что покупка недвижимости по миру в кризисные времена может стать как очень прибыльной, так и неудачной. Утешает покупателей тот факт, что даже временные потери, как правило, через пять-десять лет «отыграть» можно. Ведь тяжелые времена рано или поздно окажутся позади. А жесткая политика российских застройщиков, упорно сдерживающих цены на построенные дома и коттеджи на внутреннем рынке, не оставляет потенциальным покупателям особого выбора. Шансы на выгодные покупки внутри страны по-прежнему невелики, а покупатель недвижимости с каждым годом становится все более грамотным. Значит, и доля инвестиций в зарубежные активы со стороны россиян, несмотря на риски, будет только нарастать.

СПРАВКА

По данным Knight Frank, в 2009 году россияне потратили на рынке зарубежной недвижимости 11,3 млрд долларов, а в 2008 эта сумма была чуть выше — 11,8 млрд долларов. По данным МИЭЛЬ DPM, в 2009 году наибольшую активность россияне проявляли в Болгарии и Черногории, на эти страны приходилось 35 и 15% сделок соответственно. В 2008 году их доля составляла 35 и 10% сделок.

Артём Чубар