Игра на удержание

В конце июня вступили в силу поправки к закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также к целому ряду других законодательных актов. Для рынка жилой недвижимости эти поправки означают практически полную смену устоявшегося порядка продажи новых квартир. Теперь застройщики имеют право реализовывать квартиры в строящихся домах только по договорам долевого участия (ДДУ). Другие сделки, например, по предварительному договору купли-продажи или с использованием вексельной схемы, запрещены. Власти рассчитывают с помощью ужесточения законодательства предотвратить появление новых обманутых дольщиков и цивилизовать рынок.

Помимо запрета на различные схемы привлечения средств населения, усиливается административное давление на тех, кто будет продолжать использовать альтернативные способы продаж новостроек. Например, существенно расширяются функции региональных контрольно-надзорных органов, а за неполное или недостоверное информирование чиновников устанавливаются штрафы. Должностное лицо может быть наказано на 5—15 тыс. рублей, а юридическое — на 50—200 тыс. рублей. При этом размер штрафа за использование запрещенных схем при реализации колеблется от 0,5 до 1 млн рублей с каждой «неправильно» проданной квартиры. То есть нарушители могут лишиться прибыли, заложенной в стоимость недвижимости (если рассматривать жилье экономкласса).

Сильнее всего изменения затронули мелких и средних застройщиков. Дело в том, что в отечественных бюрократизированных условиях на получение всех необходимых согласований и разрешений на строительство могут уйти месяцы. И если раньше застройщики еще на стадии получения земельного участка продавали примерно треть будущих квартир (этого, как правило, хватало на завершение строительства), то теперь им придется рассчитывать только на собственные средства или банковские кредиты.

В доле

Новый порядок не стал неожиданностью для рынка. Еще весной 2005 года вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором содержались основные требования к продаже жилья по ДДУ. «Обсуждение поправок к 214-ФЗ велось не один год, и застройщики и инвесторы внутренне к ним готовы. Мы ведем переговоры с достаточно большим количеством застройщиков, планирующих выходить с новыми проектами, и практически все они изначально намерены вести реализацию проектов по ДДУ», — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Однако в упомянутом законе отсутствовал прямой запрет на отличные от ДДУ способы продажи квартир, чем активно пользовались застройщики. По данным Марии Литинецкой, сейчас в столице только 10,5% квартир в новостройках продаются по ДДУ. В Санкт-Петербурге весной этого года доля аналогичных сделок в общем объеме продаж новостроек не превышала 5%. В целом же по России этот показатель не превышает 1%. А наиболее распространенной схемой покупки на этапе строительства по-прежнему остаются предварительный договор с полной предоплатой и вексельные схемы. Данные участников рынка подтверждает и официальная статистика. По подсчетам Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в июне в Москве было зарегистрировано почти 9 тысяч сделок по купле-продаже жилья (в мае — 8336). Из них на продажу по ДДУ пришлось всего 42 (в мае — 34). «Доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве (от возможного числа) в 2006—2008 годах составила 84%. То есть именно такая доля договоров была заключена в обход разрешенной законом схемы привлечения денежных средств дольщиков», — соглашается вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко.

Скорее всего, такой незначительный процент сделок с долевым участием сохранится и в ближайшее время. Поскольку закон обратной силы не имеет, на рынке новостроек остается определенный объем проектов, по которым застройщик вправе применять схемы реализации, действовавшие до введения 214-ФЗ и поправок к нему. К ним относятся объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, то есть до вступления в силу данного нормативного акта, а также те дома, по которым завершено строительство, получены заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию. По оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», на такие объекты на столичном рынке приходится порядка 10% от общего числа реализуемых сегодня новостроек. «В них наравне с договорами долевого участия в строительстве правомерны и другие формы договоров, распространенные до вступления поправок в силу. Большая часть этих проектов построена, идет выдача ключей и заселение. Покупатели, которые приобретали квартиры в таких проектах, например, по предварительным договорам, обладают абсолютно легитимными документами.

Тем же застройщикам, кто не успел перейти на ДДУ, скорее всего придется на время замораживать продажи. «Крупные застройщики с большим объемом проектов, которые уже реализуются не по ДДУ, могут снять их с реализации на время, пока не будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Средние и мелкие строительные компании и застройщики, которые привязаны к финансированию от физических лиц, на время перехода на ДДУ скорее всего также будут вынуждены снять с реализации свои проекты, и только после перехода на ДДУ продавать их по новым схемам. Время и затраты на переход на ДДУ зависят от пакета документов, в первую очередь от наличия разрешения на строительство. Процесс перехода займет минимум четыре месяца», — рассказывает Мария Литинецкая. По оценкам эксперта, более 50% строящихся и уже реализуемых объектов будут сняты с продажи. При этом практически все новые объекты недвижимости уже готовы к реализации по ДДУ. Согласно мониторингу компании «МИЭЛЬ-Новостройка» по 80 проектам в Москве и 134 в Московской области площадью от 40 до 200 тыс. квадратных метров, почти 100% изначально запланированы к работе по долевому участию. А ряд проектов, снятых с реализации в кризисное время, застройщики планируют вновь вывести на рынок после перевода в соответствие с 214-ФЗ.

На разогреве

Учитывая новые законодательные инициативы, а также то, что объем строительства жилья в Москве в первом квартале 2010 года упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 52,9% (до 338,3 тыс. квадратных метров), некоторые эксперты поспешили сделать вывод о грядущем дефиците жилья. В первую очередь это относится к квартирам экономкласса. Так, исследование рынка столичных новостроек, проведенное компанией «НДВ-недвижимость», показало, что подавляющее большинство объектов, реализующихся сегодня по ДДУ, относятся к классу «комфорт» или «бизнес». Предложений недвижимости класса «эконом» по новым правилам обнаружено не было. «Несмотря на увеличивающиеся темпы строительства, в наиболее популярном сегменте экономкласса все еще недостаточно жилья для удовлетворения существующего спроса. Здесь спрос превышает предложение как минимум на 30—40%», — заверяет представитель агентства недвижимости «МИАН» Валерий Прокопьев.

Тем не менее большинство опрошенных «Однако» участников рынка и независимых экспертов считают, что подобного рода заявления не более чем попытки искусственно разогреть рынок. «В конце 2010 и начале 2011 годов следует ожидать выхода большого количества новых проектов как в Москве, так и в Подмосковье. При этом относительно докризисного периода идет смещение предложения в сегмент экономкласса. Таким образом, в 2011—2012 годах на рынке новостроек будет наблюдаться увеличение доли квартир экономкласса в общей структуре предложения», — убеждена Мария Литинецкая. Согласно исследованиям компании «Индикаторы рынка недвижимости», количество вышедших на рынок объектов в течение II квартала 2010 года в 3,7 раза превысило число поступивших на реализацию новостроек в I квартале того же года. Суммарно в Москве и Подмосковье соотношение ушедших с рынка объектов и вышедших на продажу домов составило 108 против 154 во II квартале 2010 года и 73 против 42 в I квартале этого года. «Разговоры о грядущем дефиците новостроек из-за вступления в силу поправок в законодательство не более чем попытки застройщиков искусственно подтолкнуть рынок, испугав неосведомленных покупателей возможным повышением цен», — убежден руководитель аналитической службы компании Олег Репченко.

Есть еще один немаловажный момент. «В нынешних условиях потребители не готовы вкладывать деньги в строящиеся объекты, предпочитая покупку готовых квартир. После повышения качества законодательного обеспечения спрос на «долевую площадь» возрастет, но ждать этого следует в течение 1—2,5 лет при учете стабильно макроэкономической конъюнктуры», — считает Игорь Чесноков, руководитель отдела маркетинга и аналитики информационного агентства «Интегрум». Таким образом, даже возможное снижение предложения на рынке новостроек в ближайшее время вряд ли спровоцирует ощутимый дефицит жилья и значительный рост стоимости квартир.

Кроме того, Игорь Чесноков заостряет внимание на восстановлении строительного рынка. В частности, увеличение отгрузок по стройматериалам уже в июне составило 14,6% к прошлому году. При этом физический объем погрузки (14,8 млн тонн) был самым высоким с начала активной фазы кризиса. Аналогичные показатели по цементу выросли на 6%, его погрузка достигла 3,6 млн тонн, а это самые высокие показатели за последнюю пару лет. То есть дефицита новостроек быть не должно. Касается это не только Москвы. Согласно прогнозу Виктора Басаргина, главы Минрегиона, объемы ввода нового жилья в России будут расти на 3—5% в год в 2011—2013 годах и на 8—12% в год — в 2014—2020 годах. Таким образом, ввод жилья в России в 2010—2011 годах составит 75,1 млн квадратных метров в год, а в 2011—2012 годах цифра вырастет до ежегодных 85 млн квадратных метров. В целом в течение 2011–2013 годов планируется ввести в строй 180 млн «квадратов». Правда, на текущий год дается вполне скромный прогноз — 60 млн квадратных метров, что соответствует показателям 2008—2009 годов — около 64 млн и 60 млн соответственно. Однако в любом случае доля жилья экономкласса до 2013 года включительно должна возрасти с 40% до 50%, а доля семей, которые могут приобрести жилье,  — увеличиться до 25%.

Отложили навсегда

Надежды риелторов на грядущий рост прибылей также связаны с тем, что осенью этого года (после «мертвого» летнего сезона)  начнет восстанавливаться вторичный рынок жилья. Иными словами произойдет рост цен на квартиры, который потянет за собой и стоимость еще недостроенного жилья. «Покупательская активность продолжает расти, что заметно не только по числу обращений, но и по росту количества сделок. Смещение спроса в сторону более бюджетных вариантов затронуло сегмент жилья бизнес-класса, стали пользоваться популярностью предложения по невысоким для данного класса ценам. Это, в свою очередь, привело к небольшому повышению доли дорогих квартир в общем объеме предложения. На первичном рынке цены прошли свой минимум, по мере восстановления рынка и стабилизации общеэкономической ситуации цены будут постепенно повышаться. Что мы уже сейчас наблюдаем на рынке. В осенний период спрос оживляется, а стабилизирующаяся финансовая ситуация на рынке даст толчок для поднятия цены. По нашим оценкам, цены на рынке новостроек за осенний сезон могут вырасти в среднем на 2%», — считает Мария Литинецкая. «С осени мы ожидаем увеличение спроса как минимум на 20—30% за счет традиционного повышения активности рынка, а также клиентов, отложивших покупку из-за финансового кризиса», — соглашается Валерий Прокопьев из «МИАН».

Определенные предпосылки для подобного оптимизма общеэкономическая ситуация в стране действительно дает. «За первое полугодие цены выросли более чем на 3%. Рынку предстоит отыграть кризисное падение. Наше предположение о темпах роста цен и, соответственно, спроса на жилье осенью — минимум 3% ежемесячно», — уверен Игорь Чесноков. Главным фактором этого роста эксперт называет то, что люди постепенно обретают уверенность в завтрашнем дне, а кризисный информационный фон давит значительно меньше по сравнению с тем, что можно было наблюдать хотя бы квартал назад. «В случае если восстановление продолжится и макроэкономическая конъюнктура сохранит стабильность, отложенный спрос будет постепенно реализовываться. Также свою роль играют и правительственные инициативы. В 2009 и 2010 годах государство направило на поддержку ипотеки и строительной индустрии около триллиона руб­лей. В этом году банки должны выдать более 300 млрд руб­лей новых ипотечных кредитов, что в два раза больше показателя за прошлый период (152 млрд)», — рассказывает Игорь Чесноков.
Однако логика сторонников роста отложенного спроса далеко не идеальна. На рынке присутствуют обратные тенденции. «Во-первых, в секторе недвижимости сезонность давно перестала играть определяющую роль — для удовлетворения потребности в жилье люди, разумеется, отложат и отпуск, и другие дела. Во-вторых, пресловутый «отложенный спрос» мы наблюдали осенью прошлого года. Именно тогда цены на жилье прекратили падать — начался восстановительный тренд. Это было вызвано тем, что люди, до кризиса накопившие необходимые суммы, решили, что дно цен на квартиры достигнуто и можно покупать. Все, кто хотел и мог купить квартиру, это сделали.

Сегодня все по-другому. Образно говоря, покупатели заканчиваются. «Накопить на приобретение квартиры за прошедшие полгода-год люди просто не успели», — категоричен Олег Репченко. Ситуация неоднозначная: во втором полугодии может установиться как положительный, так и отрицательный ценовой тренд. Но при этом новый тренд окажется скорее всего умеренным, то есть возможный прирост или возможное снижение среднего уровня цен на жилье, если и будет иметь место, то вряд ли превысит 1—2% в месяц. Но, что еще более важно, такой тренд вряд ли окажется продолжительным, то есть спустя всего несколько месяцев или полгода он вполне может смениться на противоположный.

Получается, представители риел­торов и оптимистично настроенные экономисты выдают желаемое за действительное. Основные факторы, в прошлом разогнавшие цены на столичную недвижимость (дефицит предложения и переизбыток свободных средств), сегодня уже не действуют. То есть в ближайшее время спрос на жилье будет формироваться за счет реальных покупателей, а не инвесторов, стремящихся заработать на последующей продаже квартир. А как отмечают сами участники рынка и подтверждают данные опросов, предмет интереса таких покупателей — квартиры в Москве по 70—80 тыс. рублей за «квадрат» или по 40—45 тыс. рублей в Подмосковье. Продажа такой недвижимости не так выгодна самим риелторам. В то же время это лучше, чем ничего, а значит, серьезные потрясения их не ждут. На рынке сохранится нынешняя стагнация, а продавцы будут и дальше мечтать о грядущем росте цен. Как, собственно, все и было осенью прошлого года.

 

Вкусы и предпочтения

По данным компании «МИЭЛЬ», в Москве наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, на которые пришлось 65% всех сделок. В целом такие квартиры пло­щадью около 91 кв. м занимают порядка 50% всего предложения. В Подмосковье, наоборот, лидером по продажам являются однокомнатные квартиры. При этом наибольшим спросом пользуются небольшое по площади жилье: однокомнатное — до 40 кв. м, двухкомнатное — до 60 кв. м. Всего на одно- и двухкомнатные квартиры в Москве и области в совокупности пришлось 86% сделок компании. В настоящее время основной объем предложения приходится на наиболее востребованные Западный и Северо-Восточный округа. Их доля составляет 23% и 19% соответственно, минимальное предложение приходится на ЮВАО и Зеленоградский АО — 2,7% и 1,3%. В Подмосковье основной объем предложения сосредоточен в пределах до 10 км от МКАД, здесь расположено порядка 50% всех новостроек Московской области. Наибольший объем реализуемых квартир сконцентрирован на юге, востоке и северо-востоке области.

Как отмечают в агентстве «МИАН», в столице наибольшей популярностью пользуются 1—2-комнатные квартиры стоимостью до 7 млн рублей, площадью до 50 кв. м, в основном в панельных домах, в достаточно благополучных районах северо-западной дуги Москвы, либо 2—3-комнатные квартиры бoльшей площади (до 65 кв.м), но уже в менее престижных районах юга — юго-востока и востока. По данным продаж «МИАН», в Москве в июне на такие квартиры пришлось порядка 60% всех запросов. Специалисты компании отмечают, что нередко, располагая таким бюджетом, покупатели предпочитают столице наиболее популярные города-спутники Подмосковья, например, Красногорск или Мытищи. На удалении менее чем 5 км от Москвы за 6—7 млн рублей можно поселиться в 2—3-комнатной квартире, расположенной в современном монолитно-кирпичном доме, площадью 65—85 кв. м с кухней 12—15 кв. м. Такие покупки, по данным продаж «МИАН» в Подмосковье в июне, составили порядка 95%.

По данным аналитического центра компании «Индикаторы рынка недвижимости», наибольший прирост стоимости жилья в столице в июне сохранился в районах станций метро: «Кропоткинская», «Парк культуры», «Таганская», «Марксистская», «Курская», «Чкаловская», «Чистые пруды», «Тургеневская», «Красные ворота», «Комсомольская», «Сретенский бульвар», «Динамо», «Первомайская», «Измайловская», «Ясенево», «Битцевский парк». В минусе: «Беговая», «Свиблово», «Ботанический сад», «Киевская», «Парк победы», «Красногвардейская», Зеленоград. Неизменными по цене остались «Ленинский проспект», «Шаболовская», «Бибирево», «Алтуфьево».