Есть ли плюсы?

Марк Александрович: "Уважаемая редакция! У меня следующий вопрос. Знаю, что Минфин предложил поправки в Налоговый кодекс о введении единого налога на недвижимость. Скажите, правильно ли я понимаю, что он призван содрать с граждан побольше денег? Иначе зачем что-то менять, разве сейчас с налогом на недвижимость что-то не так? Насколько я уловил суть, для бабушек, живущих в центре Москвы всю свою жизнь, налог станет непосильным после введения новых правил? Как вообще будут происходить расчеты? И есть ли положительные стороны у этого налога? Какую цель преследовал Минфин, готовя поправки в Налоговый кодекс? Спасибо за ответ".

Задай свой вопрос

Анна Левитова, управляющий партнер EVANS, специально для Odnakoj.ru:

"Скажите, правильно ли я понимаю, что он призван содрать с граждан побольше денег? Иначе зачем что-то менять, разве сейчас с налогом на недвижимость что-то не так?

В начале сентября 2010 года Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс о введении единого налога на недвижимость. Из-за непрозрачности рынка оценки недвижимости в России, данный налог в итоге может стать причиной вывода многих дорогих объектов на продажу. Как результат - давление на цены на московском рынке.

Новый налог должен заменить земельный налог и налог на имущество физических лиц и организаций. Минфин предлагает установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. Ранее обсуждался диапазон от 0,1% до 1%.  Налог будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квартиры, а не по оценке БТИ и приведет к увеличению налоговых платежей для владельцев московских квартир. При этом рыночная стоимость квартиры, на которую будет начисляться налог, напрямую станет зависеть от результатов ее оценки.

На сегодняшний день, в нашей стране оценка недвижимости осуществляется вслепую, реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна только сторонам сделки. На российском рынке, в отличие от многих западных, нет открытого источника информации, из которого можно было бы получить данные о реальной рыночной цене. Федеральная регистрационная служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не раскрывает информацию о сделках, как это делается на многих прозрачных и эффективных рынках других стран.

Даже если шаги к раскрытию информации будут сделаны, вряд ли c большой точностью можно будет определить реальную цену на недвижимость. До сих пор более половины сделок в России осуществляется по номинальной стоимости, когда в договоре купли-продажи указывается сумма в один миллион рублей или, реже, какая-то другая, существенно ниже реальной стоимости.

Сегодня результат оценки недвижимости – это фактически оценка цены предложения. Для определения стоимости квартиры оценщики чаще всего прибегают к сравнительному методу: то есть подбирают в публичных источниках информации («Из рук в руки», WinNer, Nesprosta.ru и других) наиболее подходящие по параметрам объекты (по местонахождению, типу дома, этажности, площади и другим факторам) и выводят среднеарифметическую стоимость квадратного метра. При этом результатами оценки легко манипулировать: если нужно понизить оценочную стоимость объекта, в рекламу дается несколько объявлений с аналогичными параметрами по заниженной цене и, наоборот, если стоимость нужно повысить, объявления даются с завышенной ценой.

До введения нового налога оценка недвижимости в основном делалась по требованию банка для получения ипотечного кредита. Причем покупатель, оплачивающий услуги оценщика, мог сам выбирать компанию-оценщика. При расчете налога рыночную стоимость владелец недвижимости определить не сможет. Непонятно, насколько точно будет определяться рыночная стоимость, каков процесс самой оценки и пересмотра оценочной стоимости, и как часто будет происходить переоценка в связи с изменением рыночной цены. Еще менее понятно, как будет оцениваться недвижимость в небольших городках и деревнях, где сделки с недвижимостью происходят редко и база для формирования «рыночной стоимости» отсутствует.

Чтобы избежать множества проблем, необходимо более точно регламентировать порядок оценки недвижимости и сделать информацию о заключенных сделках открытой.

Насколько я уловил суть, для бабушек, живущих в центре Москвы всю свою жизнь, налог станет непосильным после введения новых правил?

Совершенно верно. Очень высока вероятность того, что нам придется платить налог с цены предложения, то есть с более высокой, чем рыночная стоимость недвижимости. Особенно сильно это может ударить по коренным москвичам, живущим в центральных районах столицы, где стоимость квадратного метра колеблется от $7 000 до $15 000. Содержание такой квартиры будет непосильным для многих нынешних хозяев, получивших квартиры в ходе приватизации или унаследования от своих родственников, и не имеющих достаточных доходов. Высокая цена содержания может заставить таких собственников выставить свои квартиры на продажу, что будет оказывать давление на цены на московском рынке.

Как вообще будут происходить расчеты?

Сейчас налог на недвижимость рассчитывается по стоимости, заявленной в оценке БТИ. То есть он высчитывается исходя из средств, потраченных на строительство объекта и процента износа этого объекта. Чем старше дом, тем ниже налог. Стоимость БТИ – номинальна, она примерно одинакова и в Москве, и в регионах и составляет, как правило, около 200-400 рублей в год. Единственное исключение – дома новой постройки, налог на жилье в таких домах чуть выше, поскольку износ зданий – минимальный. Однако, как правило,  хозяевам таких квартир платить его несложно, поскольку они были способны купить эти объекты, а не получили их, к примеру, в наследство. Следовательно, возможность оплачивать более высокий налог у них есть.

По новому же закону налог будет исчисляться исходя из рыночной стоимости, а не номинальной. К примеру, жена академика, став вдовой, унаследовала квартиру на Фрунзенской набережной стоимостью 1 млн долларов. Ее пенсия составляет 4 000 рублей. Но, исходя из рыночной стоимости, она должна будет заплатить налог в размере 0,1% от рыночной стоимости, то есть 1 000 долларов, которой у нее нет.

Также значительный минус оценки состоит в том, что она по новому проекту будет осуществляться не чаще, чем 1 раз в 5 лет. То есть, если квартира была оценена, а через год ее стоимость в 2 раза сократилась, налог вы будете платить все равно исходя из изначально заявленной рыночной стоимости. И в России, в отличие от многих западных стран  нет специальной организации, куда человек может обратиться с апелляцией и обжаловать некорректную оценку.
 
И есть ли положительные стороны у этого налога? Какую цель преследовал Минфин, готовя поправки в Налоговый кодекс?

Единственная положительная сторона нововведения, которую я вижу, - пополнение государственной казны. Минфин преследует цель собрать с граждан как можно больше денег. В меньшей степени от нового законопроекта пострадают жители глухих регионов, где рынка купли-продажи как такового нет, где сделки происходят и фиксируются ФРС раз в полгода и рыночная стоимость объектов невысока. А вот населению больших городов придется сложнее. Думаю, государство должно более серьезно подойти к рассмотрению нового налога, сделать более прозрачной систему рыночной оценки, индивидуально рассчитывать налог для тех, кто не в состоянии платить большие деньги, создать специальные органы, куда бы могли обратиться граждане с апелляцией".

фото: www.regionsamara.ru